Am 13. Juni 2014 tritt in Deutschland eine Änderung im Fernabsatzrecht in Kraft, die eine bislang vorherrschende Unsicherheit beendet. Die Unsicherheit, die selbst bei verschiedenen Landgerichten zu einer höchst differenten Auslegung geführt hat, ob die Beauftragung eines Immobilienmaklers unter das Fernabsatzrecht falle oder nicht. Nun steht fest, Dienstleistungsverträge, wie auch Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern und über die Vermietung von Räumen für andere als Wohnzwecke fallen unter diese Richtlinie. Festgehalten in der Umsetzung der Richtlinie 2011/83/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011.
Was aber heisst das in der Praxis für den Immobilienmakler?
Zunächst einmal sollte er prüfen, ob er seine Dienstleistungen inner- oder ausserhalb seiner Geschäftsräume erbringt. Bei allen Vertragsabschlüssen ausserhalb der Geschäftsräume (§ 312b BGB) greift das Fernabsatzrecht ebenso, wie bei den klassischen Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB), wie zum Beispiel über das Internet. Schliesst der Kunde die Verträge in den Geschäftsräumen des Maklers ab oder beauftragt er diesen sogar persönlich, liegt aus unserer Sicht kein Fernabsatzvertrag vor. Ebenso wenig, wenn ein Unternehmer die Maklerleistung bestellt, denn das gesetzliche Widerrufsrecht gilt ausschliesslich für Verbraucher. Bei der klassischen, heute gängigen Praxis der Vermittlung einer Immobilie über Anzeigen im Internet muss der Immobilienmakler also künftig zunächst einmal ein Widerrufsrecht seines Kunden annehmen.
Interessenten umfassend belehren
Ist der Kunde, der des Maklers Exposé angefordert hat, nun ein privater Interessent, muss er im nächsten Schritt über sein Widerrufsrecht belehrt werden. Durch die an vielen Stellen angebotene Musterwiderrufsbelehrung, wir stehen dem nicht nach und haben ebenso ein Exemplar hinterlegt, steht dem Immobilienmakler für diesen Fall ein einheitlicher Text zur Verfügung. Im Falle einer Nichtbelehrung kann er sogar abgemahnt werden. Zum Beispiel von Mitanbietern, die dies häufig als fröhlich sprudelnde Einnahmequelle für sich entdecken. Daher kann man nur jedem ambitionierten Maklerkollegen raten, der in Deutschland seine Objekte anbietet, jeden Kunden eingehend und verständlich zu belehren. Auch wenn dies Zeit und manchmal auch Nerven kostet. Darüber hinaus entstehen durchaus auch zivilrechtliche Konsequenzen. Das Widerrufsrecht ist zwar auf die Dauer von 14 Tagen befristet, besteht aber auch, wenn die Belehrung weggelassen wurde. Dann sogar, da keine ordentliche Belehrung stattgefunden hat und die übliche 14 Tage Widerrufsfrist vom Tage der Belehrung an nicht eingesetzt hat, für die Dauer von 12 Monaten und 14 Tagen. Geregelt im § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB. Konsequenz – Unsicherheit und Sorge um die mühsam verdiente Provision für den Makler von mehr als einem Jahr!
Widerruft der Kunde nun den Maklervertrag, sind die gewährten Leistungen rückabzuwickeln. Das heisst, der Verbraucher erhält sein Geld wieder zurück, der Makler auf der anderen Seite seine Leistung.
Wertersatz bei Widerruf
Da sich dies beim Immobilienmakler naturgemäß schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, gestaltet, sieht das Gesetz einen Anspruch auf Wertersatz für den Unternehmer vor (§357 Abs.8 BGB). Diesen jedoch ausschliesslich, wenn der Verbraucher auch ordentlich belehrt wurde und in der Belehrung explizit auf die Wertersatzpflicht hingewiesen wurde. Vergisst der fleissige Immobilienmakler über das hektische Tagesgeschäft die Belehrung des oft eiligen Interessenten oder unterlässt er diese, droht ihm neben dem Totalverlust der Provision, ebenso ein entsprechender Wertersatz bis zu einem Jahr nach Vertragsschluss.
Es ist also festzuhalten, dass durch eine Belehrung des Interessenten mit Hinweis auf den Wertersatz ein Anspruch für den Makler entstehen kann, wenn der Maklerauftrag widerrufen wird. Der Makler muss sich in diesem Fall jedoch alle ersparten Aufwendungen anrechnen lassen. In aller Regel dürfte dieses Risiko jedoch bei sehr geringen bis gar keinen Abzügen liegen. Pferdefuss hierbei ist aber, dass der Wertersatz im Falle einer unverhältnismässig hohen vereinbarten Provision auf der Grundlage des üblichen Marktwertes der erbrachten Leistung berechnet wird. Und welcher Kunde eines Immobilienmaklers empfindet die Provision nicht als zu hoch? Es droht also eine zivilrechtliche Auseinandersetzung, die den mühsam erkämpften Wertersatz wieder erheblich schmälert.
Es bleibt also nur, ordentlich und in allen Einzelheiten über das Widerrufsrecht zu belehren, um durch den Wertersatz im Falle eines Widerrufs zumindest seine Leistungen in Rechnung stellen zu können.
Kollegen, die erst nach der Widerrufsfrist von 14 Tagen tätig werden, nehmen leider immer mehr zu. Kunden und Verbraucher quittieren dieses fragwürdige Gebahren häufig mit der Suche nach einer anderen Immobilien. Besser ist, den Interessenten sofort bei Kontaktaufnahme eingehend über sein Widerrufsrecht und das Recht eines Wertersatzes für das Maklerunternehmen bei Ausübung des Widerrufs aufzuklären. Das schützt sowohl den Makler, als auch den Endverbraucher vor bösen Überraschungen.
