17 Januar 2015

Die Folgen der Abkoppelung des Franken an den Euro für die Schweizer Immobilienwirtschaft

Ganz abgesehen vom Einbrechen heimischer Exportwirtschaft und unübersehbarem Schock für die Forex-Broker, wird die urplötzliche Abkoppelung des Schweizer Franken an den EURO durch die Schweizer Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015 auch bei den Wohnimmobilien seine Spuren hinterlassen.

Die Preise für Wohnimmobilien sind schon seit Jahren unter zunehmendem Druck durch zahlreiche Neubauprojekte und eine hohe Zahl an Verkäufen. Dies trifft und traf besonders die Kantone, in denen viele Immobilien in den Händen von Ausländern, vornehmlich aus den EU-Staaten, sind. Städteregionen mit Steuervergünstigungen oder einer grossen Zahl von Arbeitsplätzen. Kantone hingegen, wie Graubünden, Tessin und das Wallis, die bis einschliesslich 2014 noch ein kleines Plus bei den Immobilienpreisen verzeichnen konnten, werden am Stärksten unter der Neubewertung des Franken zu leiden haben.

EU-Ausländer mit einem Zweitwohnsitz in der Schweiz oder einer Immobilie, die als Feriendomizil genutzt wird, spüren die Aufwertung des Franken nun sowohl bei den Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten, als auch bei den Reise- und Aufenthaltskosten. Erst recht, wenn die Liegenschaften teilweise durch Immobilienkredite in Franken belastet sind. Aus unserer Sicht werden sich viele mit hoher Wahrscheinlichkeit kurzfristig für einen Verkauf entscheiden.

Zum Einen nehmen sie damit den erheblichen Mehrerlös durch den Devisenumtausch des erzielten Verkaufspreises in EURO mit und sparen zum Anderen die zunehmenden Kosten. Ein Trend, der schon dadurch verstärkt wird, dass das Alter der Immobilienbesitzer stetig steigt, gehören doch die Mehrzahl der Wohnungen und Häuser Eigentümern, die vornehmlich aus den 1930er, 40er und 50er Jahrgängen stammen.

Folge für die Immobilienwirtschaft – die Talfahrt der Immobilienpreise nimmt rasant zu, auch in Kantonen, die bislang noch nicht betroffen waren. Neubauprojekte lohnen in manchen Gebieten zunächst nicht oder erzielen durch das regionale Überangebot nicht den gewünschten Kaufpreis, was sowohl die finanzierenden Banken unglücklich machen dürfte, als auch die Investoren.

04 Januar 2015

Immobilien Preise auch 2015 unter Druck

Die Preise für Eigentumswohnungen waren 2014 stark unter Druck. Mit Abstand am stärksten stieg das Angebot in jenen Gemeinden, die deutlich überdurchschnittliche Preisniveaus aufweisen wie beispielsweise in der Stadt Genf. Die vielen Neubauten haben offensichtlich die Preise erheblich unter Druck gesetzt.

So sanken im Kanton Genf die Preise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2014 gegenüber dem Vorjahr um 2,3 Prozent. Am stärksten war der Preiszerfall in der Stadt Zürich mit einem Minus von 4,8 Prozent. Aber auch in der Region Bern wurden Eigentumswohnungen um 1,6 Prozent billiger. Anders sieht es in den Nachbarkantonen Tessin (+6,9 Prozent) und im Wallis (+4,5 Prozent) aus. Nur durch eben diese regionalen Preissteigerungen wurden schweizweit Eigentumswohnungen statistisch um 2,5% teurer.

Für 2015 lässt sich also unschwer prognostizieren, dass die Preissteigerung in der ganzen Schweiz ein vorläufiges Ende findet.

Ähnlich sieht die Lage bei den Einfamilienhäusern aus. So hat sich im Gegensatz zu den Eigentumswohnungen das Angebot nur leicht vergrössert, aber mit erheblichen regionalen Unterschieden.

In Kantonen, wie Graubünden und Genf kamen verstärkt Immobilien von Ausländern auf den Markt, die von den noch sehr hohen Preisniveaus profitieren wollten (und wollen).

Trotz sinkender Kaufpreise – die Mieten steigen weiter!

Wenn auch weniger schnell und in einigen Regionen sogar gar nicht. Ein Trend, der sich sicher auch in den kommenden Monaten fortsetzen dürfte. Eine grosse Zahl von Neubauprojekten hat das Angebot um ca. 5 % erhöht und leichte Wanderungsbewegungen in die neuen Quartiere ausgelöst. Zurück bleiben Leerstände in überteuerten oder schlecht gelegenen Wohnungen, die sich nun  an den Markt angleichen müssen.

Im gleichen Zeitraum ist der prozentuale Anteil günstiger Wohnungen deutlich gesunken, was zur Folge hat, dass die Nachfrage nach eben diesen stark zunimmt und die Schlangen der Wartenden bei Besichtigungen vor der Wohnung ebenso.

Ein unmissverständliches Zeichen für Eigentümer und Vermieter, die Mieten auf ein von Vernunft getragenes Niveau zu senken, um so Leerstandszeiten zu verkürzen (oder sogar zu vermeiden), Verkarstung von Quartieren entgegen zu wirken und auch langfristig Freude an kontinuierlichen Mieteinnahmen zu haben.


Quelle der statistischen Zahlen: Tagesanzeiger.ch



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