Als Deutscher eine Immobilie in der Schweiz erwerben?

Vorausgeschickt sei, dass nicht jeder Deutsche oder EU/EFTA Angehörige eine Immobilie in der Schweiz kaufen darf Bei Immobilien, die ausschliesslich Wohnzwecken dienen, muss der Erwerber einen Wohnsitz in der Schweiz besitzen und zumindest über eine Aufenthaltsbewilligung B verfügen. Besitzt er hingegen eine Niederlassungsbewilligung C, besitzt er beim Immobilienerwerb die gleichen Rechte, wie ein Schweizer und benötigt somit für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks keine Bewilligung.

Beim Erwerb einer gewerblich, kommerziell oder industriell genutzten Immobilie gibt es für deutsche Käufer keinerlei Beschränkungen. 

Ob der Kauf einer Immobilie in der Schweiz für deutsche Investoren lohnenswert ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der individuellen finanziellen Situation, der Anlageziele und der aktuellen Marktlage. 

Fakten und Überlegungen, die bei der Entscheidung helfen könnten:

Steuern

Die Steuerregelungen in der Schweiz sind für deutsche Investoren komplex und weichen teils erheblich von denen im Heimatland ab. sein. Es ist daher unumgänglich, die Steuerimplikationen sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland zu verstehen, um sicherzustellen, dass die Investition steuerlich effizient ist und kein Ärger mit den deutschen Steuerbehörden entsteht.

Immobilienmarkt

Der Schweizer Immobilienmarkt kann je nach Region und Stadt stark variieren. Es ist deshalb ratsam, den Markt gründlich zu untersuchen, um potenzielle Renditen, langfristige Wertentwicklungschancen und Risiken zu bewerten sowie die Bewilligungsvorschriften, die von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich ausfallen können, zu beachten.

Währungsrisiko

Da die Schweiz mit dem Schweizer Franken ihre eigene Währung hat, besteht für deutsche Investoren ein Währungsrisiko. Schwankungen im Wechselkurs können sich natürlich auf den Wert der Investition auswirken.

Finanzierung

Deutsche Investoren müssen auch die Finanzierungsmöglichkeiten für einen Immobilienkauf in der Schweiz prüfen. Es kann sein, dass sie sich an Schweizer Banken wenden müssen, um Hypotheken zu erhalten. Die Bedingungen hierfür können sich von denen in Deutschland unterscheiden, die Ausgestaltung des Darlehens wird in der Schweiz häufig von steuerlichen Überlegungen getragen. 

Rechtliche Aspekte

Wie eingangs bereits beschrieben, ist es wichtig, sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen für den Kauf und Besitz von Immobilien in der Schweiz vertraut zu machen, da diese sich von deutschen Gesetzen unterscheiden können.

Diversifikation und Risikostreuung

Eine Investition in eine Immobilie in der Schweiz kann auch als Mittel zur Diversifikation des Portfolios dienen. Durch die Diversifikation über verschiedene Länder und Märkte hinweg können Anleger ihr Risiko streuen.

Lassen Sie sich beraten!

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, ist es ratsam, eine gründliche Analyse durchzuführen und gegebenenfalls professionelle Beratung von Steuerexperten, Immobilienmaklern und Finanzberatern einzuholen.

Gerne stehen wir Ihnen mit unserer langjährigen Expertise zur Verfügung.

Autor: WS | Wolfgang Schütte

Der Hotelmarkt aktuell - Trends und Herausforderungen

 

Die Dynamik auf dem Hotelmarkt ist ständigen Änderungen unterworfen und wird gerade in der aktuellen Lage von vielen unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. In erster Linie durch die wirtschaftlichen Bedingungen, technologische Fortschritte, politische Entwicklungen sowie globale Ereignisse wie die COVID-19-Pandemie.

Aus unserer Erfahrung der vergangenen Jahre haben sich einige Trends und Veränderungen im Hotelmarkt in Deutschland und weltweit aktuell durchgesetzt:

1. Auswirkungen von COVID-19

Die Pandemie hat einen enormen Einfluss auf den Hotelmarkt gehabt, mit massiven Umsatzrückgängen, Schließungen und Betriebsbeschränkungen. Viele Hotels haben ihre Betriebsmodelle angepasst, um Sicherheitsstandards zu erfüllen und das Vertrauen der Gäste zurückzugewinnen.

2. Veränderungen im Reiseverhalten

Die Art und Weise, wie Menschen reisen, hat sich während der Pandemie verändert. Es gibt eine Verschiebung hin zu lokalen Reisen, längeren Aufenthalten und einem stärkeren Fokus auf Hygiene und Sicherheit.

3. Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit wird zu einem immer wichtigeren Thema im Hotelmarkt, mit einem wachsenden Bewusstsein für Umwelt- und soziale Auswirkungen. Viele Hotels setzen auf umweltfreundliche Praktiken, erneuerbare Energien und reduzieren ihren ökologischen Fußabdruck.

4. Digitalisierung

Technologische Innovationen und die Digitalisierung haben auch den Hotelmarkt transformiert, mit einem verstärkten Einsatz von Online-Buchungsplattformen, kontaktloser Technologie für Check-in und Check-out sowie personalisierten Gästeerlebnissen durch künstliche Intelligenz und Datenanalyse.

5. Hotelkonzepte im Wandel

Es gibt einen deutlich erkennbaren Trend zu neuen Hotelkonzepten und -formaten, wie z.B. Boutique-Hotels, Pod-Hotels, Co-Living- und Co-Working-Konzepten sowie vermehrten Investitionen in Luxus- und Lifestyle-Marken.

6. Social Media

Online-Bewertungen und soziale Medien haben eine enorme Macht über das Image und den Erfolg von Hotels. Hoteliers müssen aktiv auf Bewertungen reagieren und eine starke Präsenz in den sozialen Medien aufbauen, um ihre Markenbekanntheit zu steigern und Kundenbindung zu fördern.

Fazit

Insgesamt ist der Hotelmarkt einem ständigen Wandel unterworfen, und die Anpassungsfähigkeit der Betreiber wird entscheidend sein, um mit den aktuellen Trends und Herausforderungen Schritt zu halten.

Autor: WS | Wolfgang Schütte

Die Entwicklung des Immobilienmarktes unter den aktuellen Herausforderungen für Hauskäufer bei der Finanzierung

Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen, wobei sich insbesondere für Hauskäufer die Bedingungen bei der Finanzierung zunehmend erschwert haben. Verschiedene Faktoren, darunter wirtschaftliche Unsicherheiten, steigende Preise und verschärfte Finanzierungsbedingungen, prägen diesen Trend. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Herausforderungen, mit denen Hauskäufer konfrontiert sind, und analysieren die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

1. Steigende Immobilienpreise

Eine der zentralen Herausforderungen für Hauskäufer ist der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise. Dieser Trend wurde durch eine steigende Nachfrage, begrenztes Angebot und niedrige Zinsen angetrieben. Hauskäufer sehen sich daher mit der Schwierigkeit konfrontiert, erschwingliche Immobilien in attraktiven Lagen zu finden. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb und einem weiteren Preisanstieg, was die Finanzierung zusätzlich belastet.

2. Verschärfte Finanzierungsbedingungen

Die gestiegenen Immobilienpreise haben auch zu verschärften Finanzierungsbedingungen geführt. Banken und Kreditinstitute sind vorsichtiger geworden und setzen höhere Anforderungen an Eigenkapital, Bonität und Sicherheiten. Dies stellt insbesondere Erstkäufer vor große Herausforderungen, da der Einstieg in den Immobilienmarkt zunehmend kapitalintensiver wird.

3. Niedrige Zinsen als zweischneidiges Schwert

Die anhaltend niedrigen Zinsen mögen auf den ersten Blick vorteilhaft erscheinen, aber sie haben auch ihre Schattenseiten. Einerseits ermöglichen sie günstige Finanzierungsmöglichkeiten, andererseits tragen sie zu einem verstärkten Anstieg der Immobilienpreise bei. Zudem können zukünftige Zinssteigerungen die Belastung für Hauskäufer erhöhen, insbesondere wenn diese ihre Finanzierung auf lange Laufzeiten planen.

4. Unsicherheiten in der Wirtschaft

Die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit, wie sie beispielsweise durch globale Ereignisse oder Krisen entsteht, beeinflusst ebenfalls die Entwicklung des Immobilienmarktes. Unsicherheiten können zu vorsichtigerem Verhalten von Käufern und Finanzierungsinstitutionen führen, was die Dynamik des Marktes beeinflusst und den Druck auf Hauskäufer weiter verstärkt.

5. Alternativen und Lösungsansätze

Angesichts dieser Herausforderungen suchen Hauskäufer vermehrt nach Alternativen und Lösungsansätzen. Dazu gehören beispielsweise die Prüfung von Förderprogrammen, gemeinschaftlichen Wohnprojekten, innovativen Finanzierungsmodellen oder das Erwägen von Standorten außerhalb überhitzter Immobilienmärkte.

Fazit

Die Entwicklung des Immobilienmarktes unter den aktuellen erschwerten Bedingungen für Hauskäufer bei der Finanzierung spiegelt die Komplexität und Dynamik dieses Sektors wider. Um diesen Herausforderungen erfolgreich zu begegnen, ist es entscheidend, gut informierte Entscheidungen zu treffen, alternative Finanzierungswege zu erkunden und sich auf mögliche Veränderungen in der Wirtschaft vorzubereiten. Letztendlich bleibt der Immobilienerwerb eine bedeutende Investition, die eine sorgfältige Planung erfordert, um langfristigen Erfolg und finanzielle Stabilität zu gewährleisten.

Autor: WS | Wolfgang Schütte

Kaufpreise für Investmentimmobilien unter Druck

 

Immobilieninvestoren stehen in der zweiten Jahreshälfte 2022 vor einer Fülle neuer Herausforderungen, die zu Beginn des Jahres noch gerne als Utopie oder Schwarzmalerei bezeichnet wurden.

Die Zeit der billigen Baukredite und Finanzierungen ist vorerst vorbei, Null- oder Negativzinsen gehören der Vergangenheit an, die Europäische Zentralbank hob am 14. September den Leitzins auf 1,25% an.

Bei einer Zinsbindung für 10 Jahre liegt der durchschnittliche Hypothekenzins bei 3,3%. Tendenz steigend. Was das bei einer Prolongierung bestehender Darlehen oder Neuverhandlung bedeutet ist klar und es bleibt abzusehen, wie viele Eigentümer in den kommenden Monaten in Bedrängnis geraten werden.

Hinzu kommen eine anziehende Inflation von 8% und mehr sowie die kontinuierlich steigenden Kosten für Bewirtschaftung und Unterhalt der Immobilien, die bei den sich nahezu stündlich ändernden Gas- und Strompreisen eine vorausschauende Planung nahezu unmöglich machen. In Vorleistung tretend, kann auch dem bestsituiertesten Investor schnell die Luft ausgehen. Geraten Mieter, aus welchen Gründen auch immer, in Zahlungsverzug, wird die Lage schnell prekär, muss also nicht nur berücksichtigt, sondern bei der Investition eingepreist werden.

So beobachten wir aktuell am Markt ein langsames, aber stetiges Sinken der Kaufpreisfaktoren. 

Wurden noch zu Beginn des Jahres Immobilien und -portfolien mit Faktoren jenseits der 30 gehandelt, füllt sich der Markt zurzeit zunehmend mit Angeboten zu Faktoren zwischen dem 15 und 25fachen der Nettojahresmiete.

Autor: WS | Wolfgang Schütte

Investment(immobilien)makler - Transaktionen im Wandel | eine Kolumne

Einst trafen sich in dem verrauchten Hinterzimmer einer unscheinbaren Frankfurter Kneipe regelmäßig einige Herren in Anzügen, die weder von der Stange, noch passend zum Etablissement schienen und legten neben ihren teuer handgefertigten Ledertaschen eine Fülle von Exposés und Datenblätter auf den abgenutzten Kneipentisch.

Die meisten der sich auf dem Markt befindlichen Anlageimmobilien und Immobilienportfolien, als natürlich auch die, die erst gar nicht den offenen Markt erreichen würden, wurden hier ausgetauscht, verhandelt und verkauft. Deutschlandweit und oft genug auch darüber hinaus.

Neben hochpreisigen, sorgsam polierten Kaleschen vor der Tür und im nahegelegenen Parkhaus, stand auch immer ein altes, ziemlich klappriges Fahrrad vor der Tür der Kneipe mit eingängigem Namen, wenn es nicht vor dem einen oder anderen Mietshaus in bester Lage der Frankfurter City gesehen wurde, das kurz darauf seinen Eigentümer wechselte.

Heute trifft man sich nicht mehr in bierseligen Hinterzimmern. Heute trifft man sich in Datenräumen und legt keine Papierbündel mehr auf den alten Tisch. Die schicken Anzüge wichen legerer Freizeitkleidung, um vom Homeoffice gemeinsam genutzte Datenbanken zu füllen und die geneigt wohlhabende Klientel fernmündlich oder per E-Mail mit den Angeboten zu versorgen, die auch heute kaum das Tageslicht des rüden Immobilienmarktes erblicken, noch das, des gemeinen Maklers auf weiter Flur.

Die Transaktionszeiten haben sich beschleunigt, die -volumen ebenso. Das stimmt. Aber die Kultur des professionellen Mieteinanders, der konspirativ anmutende Austausch unter Kollegen und damit auch ein Stückweit das Vertrauen blieben auf der Strecke.

So hat man das alte Fahrrad auch schon lange nicht mehr in der Frankfurter Innenstadt gesehen...

Autor: WS | Wolfgang Schütte

COVID-19 und das Segment der Einzelhandelsimmobilien

Zunächst hat die einstige Bundeskanzlerin Merkel mit nicht absehbaren Folgen für den Einzelhandel gemeinsam mit ihren Ministerpräsidenten der Länder über die Parlamente und das deutsche Volk hinweg einen Lockdown nachdem anderen beschlossen, nun tritt die neue "Ampelregierung" unter Bundeskanzler Olaf Scholz in die Tradition ein und beschliesst immer neue Massnahmen, wie 2G-Regeln im Einzelhandel in der wichtigen Vorweihnachtszeit. 

Die lähmen inzwischen nicht mehr nur den deutschen Einzelhandel, sie vernichten ganze Branchen und damit unzählige Existenzen. 

Vorschub geleistet wird mit diesem planlosen Herumstochern nur den Internetriesen, wie Amazon, eBay & Co., wie auch dem zunehmenden Verkarsten deutscher Einkaufsstraßen.

Es wird Zeit, dass die wirtschaftspolitischen Feldversuche ein Ende finden, damit der Handel mit planbarer Sicherheit auch in Zukunft Einkaufen zu einem Erlebnis macht.

Es ist nach Ansicht von KPMG und anderen Unternehmensberatungen davon auszugehen, dass die Insolvenzrate im Bereich Einzelhandel in den kommenden Monaten erheblich ansteigen wird. Unserer Einschätzung nach wird der Umsatz im anstehenden Weihnachtsgeschäft in diesem Jahr sehr weit hinter den Erwartungen zurückbleiben und schon gar nicht auch nur annähernd die Zahlen der Vorjahre erreichen. Eine direkte Auswirkung des erneuten Lockdowns und einer zunehmenden Gewöhnung der Kunden an den augenscheinlich sicheren und bequemen Kauf bei Internethändlern.

Daraus resultieren erhebliche strukturelle Veränderungen, die sowohl den Transaktionsmarkt dieses Segments betreffen, als auch die Vermieter von Einzelhandelsimmobilien.

Transaktionen von Gewerbeimmobilien brachen mit den Corona-Schutzmaßnahmen Ende des ersten Quartals 2020 im Vergleich zum Vorjahr kräftig ein. So schätzt BNP Paribas Real Estate den Rückgang auf ein Minus von ca. 19%. Investoren und Anleger sind verunsichert und weichen zunehmend in andere Segmente aus.

So ist der aktuelle Vorstoß von Grünen und DEHOGA zu einer flexiblen Anpassungen von Gewerbemieten in "Pandämiezeiten" ganz sicher das falsche Signal an bereits von der Krise gebeutelte Eigentümer und Investoren in Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien. Ob sich die Gewerbemieten in den kommenden Jahren auf einem neuen niedrigeren Niveau bewegen werden, ist eine der Unsicherheiten für Kapitalanleger und Investoren, die mit den laufenden Mieteinnahmen Darlehen bedienen müssen.

Nach unserer Einschätzung wird sich der Transaktionsmarkt der Einzelhandelsimmobilien auf mittlere Sicht von den Einschlägen und politischen Imponderabilien nicht so schnell erholen und lediglich noch einmal kurzfristig von Umschichtung befeuert, in den kommenden Jahren zum Stiefkind des Immobilienmarktes oder zur leichten Beute für ausländische Investoren entwickeln, die andere Ziele verfolgen, als eine nachhaltige Kapitalanlage.

Autor: WS | Wolfgang Schütte

Die WEG Reform 2020 ist beschlossene Sache

Es ist geschaft. Der Weg war lang und steinig, drohte mehrmals am Widerstand verschiedener Verbände und Interessengruppen zu scheitern, aber nun ist es geschafft - das WEG Gesetz wurde reformiert. 

Das sogenannte "WEG 2020" hat den Bundestag, wie auch den Bundesrat passiert und gilt ab 1. Dezember 2020. Es bringt ein paar wesentliche Änderungen mit sich.

Sanierung und Modernisierung wird einfacher

Modernisierungen werden künftig einfacher. Vor allem bei energetischen oder altersgerechten Sanierungen. Mit Inkraftterten der Reform soll es dem Eigentümer möglich sein, bestimmte Baumaßnahmen auf eigene Faust zu veranlassen. Das heißt ohne Zustimmung der Miteigentümer, wenn der Eigentümer die Kosten der Maßnahme selbst trägt (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).

Im anderen Fall wird durch die WEG Reform 2020 die Beschlussmehrheit herabgsetzt. Will man zum Beispiel eine moderne klimafreundliche Heizungsanlage einbauen, reicht schon die Zustimmung der Hälfte der Eigentümer, um den Beschluss umzusetzen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu).

Zum Schutz vor finanzieller Überlastung Einzelner müssen sich aber künftig nur alle Mitglieder einer WEG an den Kosten beteiligen, wenn mindestens zwei Drittel zugestimmt haben und die Kosten nicht "unverhältnismäßig" sind. Ansonsten tragen die Eigentümer die Kosten, die dem Beschluss zugestimmt haben.

Anspruch auf zertifizierten Verwalter statt Sachkundenachweis für Gewerbeerlaubnis

Für Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen ändert sich zukünftig, dass sie zwar weiterhin als Vertreter der Eigentümerschaft Verträge abschliessen können und nach außen die WEG vertreten, sie können aber nun ohne Angabe eines triftigen Grundes abberufen werden.

Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümerschaft vom Verwalter verlangen, dass er sich von der für ihn zuständigen Industrie- und Handelskammer zertifizieren lässt.

Fazit:

In der Zukunft werden die Querelen der Wohnungseigentümer untereinander aus unserer Sicht sicher zunehmen, weil Alleingänge bald an der Tagesordung sein werden und taktisches Abstimmungsverhalten in Eigentümerversammlungen, um Kosten zu sparen und auf andere Eigentümer abzuwälzen, jede Abstimmung zur Schlammschlacht werden lassen.

Die Zertifizierung der Verwalter ist eine weitere kosten- und zeitintensive Hürde für viele Verwaltungen, die nach der Einführung der Gewerberelaubnis gem. § 34c GewO am 1. August 2018 nun noch mehr das Geschäft erschweren wird und kleine und neue Verwaltungen vom Markt drängt. Sicher gewollt und begrüßt von den großen überregionalen Gesellschaften, der immobilienfeindlichen Politik in Berlin und den findigen IHK's die damit wieder neue Pfründe aufgetan hat, die sie massgeblich mit auf den Weg brachten.

Autor: WS | Wolfgang Schütte

Bundestag beschließt Teilung der Maklerkosten

Der Deutsche Bundestag hat mit Datum 14. Mai 2020 das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" beschlossen. 

Die Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf soll die Nebenkosten beim Kauf von Wohneigentum spürbar senken.

Nachdem im Jahr 2015 die Vermittlungsprovision für die Vermietung von Wohnraum vollständig auf den Vermieter einer Wohnung abgewälzt wurde, sank die Zahl der durch Immobilienmakler vermittelten Wohnungen in unserem Bereich um mehr als 90%. Wohnungen wurden seitdem mehrheitlich vom Eigentümer direkt in Immobilienportalen und Printmedien an den Markt gebracht.

Die Mieten steigen unaufhörlich

Es fehlte das Regulans des Maklers, der gemeinsam mit dem Vermieter einen fairen und marktkonformen Mietzins festsetzt. Mehrkosten, die der Mieter nicht einmalig, sondern im Laufe der Jahre ständig bezahlen muss.

Die nun neue Regelung, die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen wird ähnliche Konsequenzen für den Markt bedeuten und mitnichten den Käufer wesentlich entlasten, denn die nun vom Auftraggeber zu entrichtende Provision rechnet der künftig auf die Kaufpreissumme auf, um nicht mehr belastet zu werden.

Teilung führt zu Mehrbelastung 

Die hälftige Einsparung der Maklerprovision wird über den höheren Kaufpreis und die damit verbundenen höheren Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungskosten, Notargebühren, Finanzierungskosten und letzten Endes auch die Maklerprovision) zu einer Mehrbelastung von Immobilienkäufern führen.

Eine Reform der Grunderwerbsteuer, die allein in Nordrhein-Westfalen 6,5% beträgt, hätte den Erwerber mehr entlastet!

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting

GSI Grenzmeier + Schütte in Zeiten von COVID-19

COVID-19, also die Erkrankung der unteren Atemwege, die durch das CORONA Virus hervorgerufen wird, macht tatsächlich auch nicht vor der Immobilienwelt halt. Beteuerungen der Politik, aller Gesundheitsministerien und zuständigen Behörden in Land und Kommunen gleichen zunehmend Beschwörungen mittelalterlicher Wunderheiler und beeindrucken sicher einige wenige besorgte Bürger, nicht jedoch den hinterlistigen Erreger.

CORONA macht, entgegen offiziell anfangs vollmundig verbreiteter Meinung, keinen angewiderten Bogen um Deutschland und lässt sich auch nicht stoisch aussitzen. Wir begegnen dem Virus daher mit dem gebotenen Respekt, nicht aber mit Panik.

Das Coronavirus hat Deutschland nun einmal erreicht und damit auch die Immobilienbranche. Egal, ob Makler, Bauträger, Architekt oder Dienstleister - persönliche Kontakte sind im beruflichen Umfeld unumgänglich und kommen Tag für Tag ununterbrochen vor. Eine Panik ist dabei ebenso unproduktiv, wie eine selbst auferlegte Quarantäne, um jeder Ansteckung aus dem Weg zu gehen.

Wir halten uns an die allgemeinen Hygieneregeln, waschen uns nach jedem Kontakt die Hände, reinigen Oberflächen regelmäßig, wie auch Türklinken und sanitäre Anlagen und vermeiden den üblichen Handshake bei Begrüßung oder Verabschiedung nach Möglichkeit und unter verbalen Erklärungen, die allgemein auf großes Verständnis treffen.

Besichtigungen werden nach wie vor wahrgenommen, Termine mit Eigentümern, Dienstleistern und Mandanten selbstverständlich auch. So vermeiden wir aus unserer Sicht operative Verluste und verringern den volkswirtschaftlichen Schaden. Natürlich gibt es immer wieder die eine oder andere Absage, für die wir aber auch Verständnis haben, denn Menschen mit einer gesundheitlichen Disposition müssen sich nicht einem gesteigerten Risiko aussetzen, das vermeidbar scheint.

Noch ist nicht in Gänze erforscht, wie der Erreger sich verbreiten lässt und ob die Hygienemaßnahmen wirklich erfolgreich greifen. Aber wir sind auch in den kommenden Wochen vollumfänglich für unsere Mandanten, Kunden und alle da, die mit uns in Verbindung stehen. Entschuldigen müssen wir uns nur im Einzelfall für Terminänderungen, die nicht von uns zu verantworten sind und mögliche Einschränkungen bei der Wahl von Notariaten oder Einholung behördlicher Genehmigungen oder benötigter Unterlagen.

Nachtrag:

Wir arbeiten zunehmend im Home Office, sind zu unseren Geschäftszeiten telefonisch und per E-Mail oder nach Vereinbarung gerne via ZOOM erreichbar. Wie lange diese Maßnahme anhält, können wir an dieser Stelle nicht sagen und handeln nach den Empfehlungen des RKI und der zuständigen Behörden. Wir bitten Sie hierfür höflich um Verständnis.

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting

Das Bestellerpinzip beim Maklerauftrag und kein Ende

Um es kurz zu machen, wir finden es gut, dass derjenige, der eine Leistung bestellt, auch dafür bezahlt. 

Das ständige Gerangel und mediale Herumtreten auf einem ganzen Berufsstand hingegen finden wir nicht gut. Seit Juni 2015 wird der Mieter um die Maklerprovision ent-, der Vermieter um die Provision belastet. 

Klingt zunächst gut für den Mieter, ist es aber nicht. Seit Umsetzung dieses Mietrechts sind die Mieten weiterhin explosionsartig gestiegen. Der Makler, der um die rechtlichen Möglichkeiten einer Mietausschöpfung weiß und in der Vergangenheit häufig eingriff, um Wucher und die überbordenden Vorstellungen der Eigentümer zu verhindern, fällt als Regulans seitdem aus.

Die Eigentümer, die eine Provision bezahlen müssten, wenn sie den Makler zwischenschalten, nutzen die Internetportale seitdem nahezu durchweg lieber zur Eigenvermarktung und kassieren Mieten, für die man sie früher auf offener Straße gesteinigt hätte.

So zahlt am Ende der Mieter eine ungleich höhere Miete und über die Dauer eines Mietverhältnisses ein Vielfaches der gesparten Maklerprovision von zwei Monatsmieten.

Nun hat sich die Groko, von Jubelschreien aus den Reihen der Regenbogenpresse befeuert, darauf verständigt, künftig die Provision bei Verkäufen privat genutzter Immobilien aufzuteilen und für den Käufer um 50% zu halbieren. Bezahlen muss er die auch nur, wenn der Verkäufer seine bereits bezahlt hat.

Wir gratulieren an dieser Stelle zum großen Wurf!

Mal abgesehen davon, dass es kaum nachzuhalten sein wird, ob der Verkäufer seinen Anteil wirklich schon gezahlt hat, schlägt der naturgemäß zumindest diesen auf den Kaufpreis auf. Ergebnis, auch hier zahlt der Käufer am Ende mehr, denn die beurkundete Kaufpreissumme schlägt sich nicht nur in der Provision nieder, sondern auch in den Notargebühren, Eintragungskosten etc.

Bei all dem Hin und Her, dass zunehmend zu einer Verunsicherung auf allen Seiten führt, hätte eine schlichte Regelung, wer bestellt, der zahlt, vollkommen ausgereicht. Und wenn der Beruf des Immobilienmaklers den politisch Verantwortlichen nicht mehr in ihre regulatorischen Duktus aus DDR Zeiten passt, dann wären klare Worte vielleicht eher angebracht, als Schlechtreden in Bundestagsdebatten und pertubares Herumeiern.

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting

Gewerbeerlaubnis gem. §34c GewO auch für Hausverwalter

Ab 1. August 2018 benötigen Hausverwalter, ebenso, wie Bauträger und Immobilienmakler, eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. 

Dies gilt für Existenzgründer im gleichen Maße, wie für bereits bestehende Betriebe, die allerdings eine Übergangfrist von 6 Monaten, also bis zum 1. Februar 2019, haben.

Begründet werden die neuen Bestimmungen für Hausverwalter durch den Gesetzgeber mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters, der mit der Bewirtschaftung einer Immobilie die Altersvorsorge eines Kapitalanlegers sicher stelle.

Über die wahren Motive und Hintergründe der Gesetzesnovelle kann man sicher diskutieren, dass der erschwerte Zugang zur Selbständigkeit dafür Sorge trägt, dass den etablierten Unternehmen keine Konkurrenz erwächst, ist sicher nur eine Vermutung. Ebenso, dass durch die Weiterbildungspflicht (Gründer müssen nun alle drei Jahre an einer mindestens 20 stündigen fachspezifischen Fortbildung teilnehmen), die gerne von den Immobilienverbänden oder wie Pilze aus dem Boden schiessenden Institute, für beachtliche Kosten durchgeführt wird, eine fabelhafte Einnahmequelle erwächst, ist natürlich reine Schwarzmalerei.

Eines ist aber sicher - die Beantragung einer Gewerbeerlaubnis gem. §34c GewO ist zeitintensiv und nervenraubend, müssen doch an verschiedenen Stellen, großteils mit Gebühren belastet, Nachweise und Bescheinigungen beigebracht werden, die aber nicht älter, als drei Monate sein dürfen.

Dies sind im Einzelnen:

Polizeiliches Führungszeugnis (Belegart O)

Auszug aus dem Gewerbezentralregister

Auskunft in Steuersachen des Finanzamtes

Auskunft aus der Schuldnerkartei des Vollstreckungsgerichts

Negativbescheinigung des Insolvenzgerichts

Nachweis über das Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung

Auszug aus dem Handelsregister (Bei juristischen Personen oder bei Eintrag)

Gesellschaftsvertrag und Gesellschafterverzeichnis (bei juristischen Personen)

ggf. 20 Stunden Fach-Fortbildungen binnen 3 Jahren

Fazit:

Ordentliche Hausverwalter haben schon immer sorgfältig und gewissenhaft das ihnen anvertraute Immobilienvermögen bewirtschaftet, eine Berufshaftpflichtversicherung besessen und regelmässig freiwillig an Weiterbildungen teilgenommen. 

Die werden nun in einen Topf geworfen mit den sogenannten "schwarzen Schafen". 

Darüber hinaus werden ihnen erhebliche Zusatzbelastungen aufgebürdet, um auch nach dem 1. Februar 2019 noch weiterhin gute Arbeit für ihre Mandanten leisten zu dürfen. Aus unserer Sicht hätte ein Sachkundenachweis vollauf genügt, um die Qualifizierung nachzuweisen und nicht für überflüssige Bürokratie zu sorgen.

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting

Schweiz - Wohnqualität durch mehr Wohnraum?

Die ganze Schweiz steht in den kommenden Jahren vor einer schweren Aufgabe. Zuzügler werden stetig mehr, das Wohnungsangebot steigt jedoch nicht in gleichem Masse. 

Allein das Stadtgebiet Zürich erwartet in den nächsten 15 Jahren ca. 80‘000 Neubürger, die alle einen adäquaten Wohnraum benötigen.

Das Problem ist leicht erkennbar – der Platz ist beschränkt und der sogenannte „Speckgürtel“ inzwischen bis an seine Grenzen der Belastbarkeit beplant. So heisst die Lösung aktuell „Verdichtung“ des bestehendem Wohnraums in den Quartieren durch eine höhere Ausnutzung, Aufstockung oder dichtere Neubebauung, um so das Wohnungsangebot kontinuierlich steigern zu können.

Hierfür wurde 2014 durch den Stadtrat die Bau- und Zonenverordnung  durch eine Teilrevision (BZO 14) geändert, die aber noch einiges an Planungsspielraum hergibt und eine wirklich grosse Zukunftsvision für die Stadt Zürich vermissen lässt.

Allein durch Um- und Aufzonungen, veränderte Erdgeschoss- und Untergeschossnutzungen und der kernigen Botschaft die Quartiere zu erhalten, wird noch kein neuer Wohnraum faktisch geschaffen.

Es steht ausser Frage, dass die Wohnqualität in den Quartieren erhalten oder sogar verbessert werden muss, aber das darf nicht auf Kosten einer unerlässlichen demographisch bedingten Zunahme  an Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten gehen.

Aus Fehlern anderer Städte sollte man jedoch lernen. So ist bei der Planung einer erweiterten wohnwerten Zukunft in und um die Stadt Zürich auf keinen Fall die Infrastruktur zu vergessen. Die Menschen müssen auch in ihre Quartiere kommen, sie müssen für ihren Lebensunterhalt sorgen, einkaufen, zum Arzt gehen oder die Kinder in die Schule schicken können. Bei höherer Verdichtung muss vordergründig an die Verkehrsinfrastruktur durch Strassen, Zuwegungen und öffentliche Verkehrsmittel gedacht werden, eine sinnvolle zukunftssichere Energieversorgung und Entsorgung.

Das alles möglichst in einer Weise, dass trotz eines „Mehrs“ an Wohnungen und Häusern, durch eine Vielzahl von Naherholungsmöglichkeiten und ausgewiesenen Grünflächenareale das Leben in den Quartieren noch Freude bedeutet und nicht nur schnödes Übernachten.

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting

Die Folgen der Abkoppelung des Franken an den Euro für die Schweizer Immobilienwirtschaft

Ganz abgesehen vom Einbrechen heimischer Exportwirtschaft und unübersehbarem Schock für die Forex-Broker, wird die urplötzliche Abkoppelung des Schweizer Franken an den EURO durch die Schweizer Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015 auch bei den Wohnimmobilien seine Spuren hinterlassen.

Die Preise für Wohnimmobilien sind schon seit Jahren unter zunehmendem Druck durch zahlreiche Neubauprojekte und eine hohe Zahl an Verkäufen. Dies trifft und traf besonders die Kantone, in denen viele Immobilien in den Händen von Ausländern, vornehmlich aus den EU-Staaten, sind. Städteregionen mit Steuervergünstigungen oder einer grossen Zahl von Arbeitsplätzen. Kantone hingegen, wie Graubünden, Tessin und das Wallis, die bis einschliesslich 2014 noch ein kleines Plus bei den Immobilienpreisen verzeichnen konnten, werden am Stärksten unter der Neubewertung des Franken zu leiden haben.

EU-Ausländer mit einem Zweitwohnsitz in der Schweiz oder einer Immobilie, die als Feriendomizil genutzt wird, spüren die Aufwertung des Franken nun sowohl bei den Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten, als auch bei den Reise- und Aufenthaltskosten. Erst recht, wenn die Liegenschaften teilweise durch Immobilienkredite in Franken belastet sind. Aus unserer Sicht werden sich viele mit hoher Wahrscheinlichkeit kurzfristig für einen Verkauf entscheiden.

Zum Einen nehmen sie damit den erheblichen Mehrerlös durch den Devisenumtausch des erzielten Verkaufspreises in EURO mit und sparen zum Anderen die zunehmenden Kosten. Ein Trend, der schon dadurch verstärkt wird, dass das Alter der Immobilienbesitzer stetig steigt, gehören doch die Mehrzahl der Wohnungen und Häuser Eigentümern, die vornehmlich aus den 1930er, 40er und 50er Jahrgängen stammen.

Folge für die Immobilienwirtschaft – die Talfahrt der Immobilienpreise nimmt rasant zu, auch in Kantonen, die bislang noch nicht betroffen waren. Neubauprojekte lohnen in manchen Gebieten zunächst nicht oder erzielen durch das regionale Überangebot nicht den gewünschten Kaufpreis, was sowohl die finanzierenden Banken unglücklich machen dürfte, als auch die Investoren.

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting

Immobilien Preise auch 2015 unter Druck

Die Preise für Eigentumswohnungen waren 2014 stark unter Druck. Mit Abstand am stärksten stieg das Angebot in jenen Gemeinden, die deutlich überdurchschnittliche Preisniveaus aufweisen wie beispielsweise in der Stadt Genf. Die vielen Neubauten haben offensichtlich die Preise erheblich unter Druck gesetzt.

So sanken im Kanton Genf die Preise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2014 gegenüber dem Vorjahr um 2,3 Prozent. Am stärksten war der Preiszerfall in der Stadt Zürich mit einem Minus von 4,8 Prozent. Aber auch in der Region Bern wurden Eigentumswohnungen um 1,6 Prozent billiger. Anders sieht es in den Nachbarkantonen Tessin (+6,9 Prozent) und im Wallis (+4,5 Prozent) aus. Nur durch eben diese regionalen Preissteigerungen wurden schweizweit Eigentumswohnungen statistisch um 2,5% teurer.

Für 2015 lässt sich also unschwer prognostizieren, dass die Preissteigerung in der ganzen Schweiz ein vorläufiges Ende findet.

Ähnlich sieht die Lage bei den Einfamilienhäusern aus. So hat sich im Gegensatz zu den Eigentumswohnungen das Angebot nur leicht vergrössert, aber mit erheblichen regionalen Unterschieden.

In Kantonen, wie Graubünden und Genf kamen verstärkt Immobilien von Ausländern auf den Markt, die von den noch sehr hohen Preisniveaus profitieren wollten (und wollen).

Trotz sinkender Kaufpreise – die Mieten steigen weiter!

Wenn auch weniger schnell und in einigen Regionen sogar gar nicht. Ein Trend, der sich sicher auch in den kommenden Monaten fortsetzen dürfte. Eine grosse Zahl von Neubauprojekten hat das Angebot um ca. 5 % erhöht und leichte Wanderungsbewegungen in die neuen Quartiere ausgelöst. Zurück bleiben Leerstände in überteuerten oder schlecht gelegenen Wohnungen, die sich nun  an den Markt angleichen müssen.

Im gleichen Zeitraum ist der prozentuale Anteil günstiger Wohnungen deutlich gesunken, was zur Folge hat, dass die Nachfrage nach eben diesen stark zunimmt und die Schlangen der Wartenden bei Besichtigungen vor der Wohnung ebenso.

Ein unmissverständliches Zeichen für Eigentümer und Vermieter, die Mieten auf ein von Vernunft getragenes Niveau zu senken, um so Leerstandszeiten zu verkürzen (oder sogar zu vermeiden), Verkarstung von Quartieren entgegen zu wirken und auch langfristig Freude an kontinuierlichen Mieteinnahmen zu haben.

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting

Quelle der statistischen Zahlen: Tagesanzeiger.ch

Immobilienmakler im Zeitalter digitaler Medien

Aussterbendes Fossil oder zukunftsträchtiger Dienstleister in einer Zeit überbordender digitaler Angebote?

Will man heutzutage eine Immobilie vermitteln, steht man nicht nur als Eigentümer vor einer schwierigen Entscheidung. Vergibt man den Auftrag an einen professionellen Vermittler, hat man die Arbeit erfolgreich in gute Hände abgegeben und kann zu seinem Tagesgeschäft übergehen. Das kostet im Erfolgsfall, und der sollte ja tunlichst auch eintreten, aber man hat alle Weiterungen nicht mehr in der Hand.

So denken in diesen Zeiten viele Bewirtschafter, Verkäufer und Vermieter von Immobilien und werden von zahllosen Immobilienportalen im Internet umworben.

Von kostenlosen Inseraten über kinderleichte Menueführung bei der Eingabe der Objekte bis hin zu vernachlässigenswert günstigen Vor-Ort-Angeboten der Portale ist alles drin. Warum also zum Makler gehen, wenn das Ganze augenscheinlich doch so einfach ist Von kostenlosen Inseraten über kinderleichte Menueführung bei der Eingabe der Objekte bis hin zu vernachlässigenswert günstigen Vor-Ort-Angeboten der Portale ist alles drin. Warum also zum Makler gehen, wenn das Ganze augenscheinlich doch so einfach ist?

Lange Vermittlungszeiten bei privaten Angeboten

Wertschätzung oder eine professionelle Aufbereitung von Objekt und Angebot sind offensichtlich nicht so wichtig, betrachtet man die unzähligen Privatinserate und wundert sich nicht mehr, warum man den meisten Wohnungen und Häusern, von Büroflächen mal ganz abgesehen, ständig und nach Monaten fröhlich immer wieder begegnet.

Erst wenn der Leidensdruck schier unerträglich geworden ist, wandert der nunmehr nicht mehr ganz so ambitionierte Eigentümer reuevoll zum Immobilienmakler, um das Stück mangelhafter Begierde fortan doch in professionelle Hände zu geben. Eben diese habe es nun aber doppelt so schwer, denn die Immobilie ist schlicht am Markt verbrannt, wie es im Fachjargon heisst. Jeder Interessent, der für die Ausstattung und Lage in Frage kam, hat seit Monaten das überteuerte unansehnliche Angebot vor Augen gehabt und möglicherweise sogar schon besichtigt. Heerscharen von Interessenten durch die eigenen vier Wände lotsen macht keinem Laien Spass und so werden diese Handreichungen gerne an den wenig begeisterten Hauswart oder derzeitigen Mieter delegiert. Ergebnis – verschreckte Interessenten und die Immobilie monatelang Präsent in den einschlägigen Portalen. Und ein Makler, der sich nun mit dem herunter gerittenen Objekt herumschlagen darf.

Immobilienportale kosten auch Geld

Ein nicht unerheblicher Teil der Leerstände wird ganz sicher von den Immobilienportalen verursacht, die zunehmend bei den Privatvermietern und –verkäufern werben. Diesen sogar ganz bewusst suggerieren, dass ein Immobilienmakler eigentlich überflüssig sei. Rechnet man aber die Leerstandszeiten mit den entsprechenden Mietausfällen hoch, erreicht man schnell das Maklerhonorar, wenn nicht sogar noch viel mehr, denn 2 Netto-Monatsmieten Vermittlungsprovision bei der Vermietung sind bereits im dritten Monat wettgemacht.

Makler müssen umdenken

Da die Luft für professionelle Vermittler langsam aber beständig immer dünner wird, muss ein Umdenken stattfinden, nicht nur bei den Privatanbietern. Service und Leistung der Maklerunternehmen müssen sich verbessern und der neuen Situation angepasst werden. Das gilt in erster Linie für die Vermittler, die nicht den Vorzug eines institutionellen Umfeldes geniessen, dem es letztendlich egal ist, wieviele Immobilien vermittelt werden, weil der Apparat an sich immer genügend Randgeschäfte generiert, wie der Verkauf von Bausparverträgen, Lebens – und anderen Versicherungsprodukten.

Die Zeiten, in denen ein Maklerhaus nur noch den Auftrag unter Dach und Fach brachte und sich hernach kaum noch um die Vermarktung scherte sind endgültig passé.  Es ist unzeitgemäss, dass der Hauswart eine Besichtigung durchführt oder gar der Eigentümer selbst, denn wofür bezahlt er den Profi? Schliesslich zählt auch bei einer Immobilie der erste Eindruck, der durch nichts wieder gut zu machen ist.

Der Makler nimmt die Immobilie professionell auf, macht aussagekräftige Fotos, bewertet das Haus oder die Wohnung und erarbeitet einen Verkaufs- oder Vermietungsprospekt. Gegebenenfalls erstellt er Grundrisse, wenn keine vorhanden sind, besorgt erforderliche Unterlagen oder Testate, inseriert in den diversen Medien, vereinbart Besichtigungstermine und führt diese persönlich durch.

Der ganze Service eines Profis bis hin zum Vertragabschluss und oft darüber hinaus

Fazit – wenn sich die Immobilienmakler in Zukunft nicht weiter die Butter vom Brot nehmen lassen wollen, müssen sie an ihrem Service arbeiten. Nur ein zufriedener Kunde kommt immer wieder.

Autor: GSI Grenzmeier + Schütte Immobilienconsulting